Вопрос-Ответ

Доверенность на продажу квартиры

Вопрос: Можно ли как-то проверить доверенность на продажу квартиры: действительна ли она или, может быть, поддельная?

Ответ: Вы можете проверить реквизиты доверенности. То есть дату выдачи, фамилию и печать нотариуса, реестровый номер. Если что-то из этого отсутствует, доверенность считается недействительной. Посмотрите срок ее действия — он не должен превышать трех лет. Внимательно прочтите полномочия доверенного лица. Возможно собственник квартиры их ограничил. А вот дальше — сложнее. Имеется довольно большой перечень причин, по которым действие доверенности может быть прекращено. Например, владелец жилья имеет право ее отозвать, и в этом случае проверить правомочность документа сложно. Поэтому для помощи в заключении сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости с доверенным лицом лучше обращаться к специалисту — риэлтору.


Регистрация ДКП в разные периоды времени

Вопрос: Знаю, что сейчас документы о собственности на квартиру регистрируются в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве. Надо ли перерегистрировать договор купли-продажи, если на нем стоит штамп Комитета муниципального жилья?

Ответ: Нет, не надо. Дело в том, что функции организации, регистрирующей сделки с московским жильем, неоднократно передавались различным учреждениям столицы. Кроме того, названия некоторых структур менялись. В разные периоды времени регистрацию правоустанавливающих документов на объекты жилой недвижимости осуществляли: Департамент муниципального жилья, Комитет муниципального жилья, Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним (Москомрегистрация). Сейчас эти функции выполняет Главное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве. Все приватизационные документы, свидетельства о наследстве, договора купли-продажи, дарения, мены, ренты и прочие правоустанавливающие документы, зарегистрированные в любой из перечисленных организаций, являются действительными и не требуют переоформления.


Квартира при сносе дома

Вопрос: Владею 1-комнатной квартирой в Москве, а прописана в Санкт-Петербурге. При сносе дома и расселении какое жилье я могу получить и нужно ли для этого прописываться в Москве постоянно?

Ответ: При сносе дома собственники получат взамен равноценное жилье (в Вашем случае — однокомнатную квартиру примерно той же площади). Для этого прописываться в Москве необязательно — владелец квартиры в доме под снос получит квартиру в любом случае.


Покупка квартиры в ЖСК

Вопрос: Покупаем квартиру в ЖСК. Можно ли считать справку о выплаченном пае документом о собственности?

Ответ: Нет, для продажи квартиры необходимы правоустанавливающие документы, а справка о выплате пая ЖСК таковым документом не является. Чтобы сделка могла состояться, владелец квартиры на основании этой справки должен получить выписку из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости) со сведениями о зарегистрированных правах. Для этого ему нужно собрать необходимые документы: финансово-лицевой счет, выписку из домовой книги, поэтажный план, экспликацию и т.д. и обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, где будет зарегистрировано право собственности и выдана выписка из ЕГРН. После этого владелец может совершать сделки со своей квартирой.


Права на долю после приватизации

Вопрос: Живем в трехкомнатной квартире с отцом и братом. Оформили приватизацию на троих после свадьбы брата. Какие права теперь имеют его жена и дети на нашу квартиру?

Ответ: Раз Ваш брат участвовал в приватизации, то он имеет законную долю в праве собственности на квартиру, а значит, может отчуждать (продавать, обменивать, дарить и т.д.) или завещать свою долю или часть своей доли, в том числе своим жене и детям. Даже если он не оставит завещания, то наследниками первой очереди будут считаться его жена, дети и родители. Таким образом, его часть жилплощади будет поделена в равных долях между перечисленными лицами.

Доля в квартире по прописке

Вопрос: Можно ли рассчитывать на долю в квартире, где я прописана, а владельцем является моя мать?

Ответ: Вы не имеете права на долю собственности жилья, но имеете право проживания в нем. Если между Вами с матерью ведется спор о праве пользования квартирой, то можете обратиться в суд, чтобы установить порядок пользования. По его решению Вам, возможно, выделят жилплощадь: если в квартире более одной комнаты, то одну из них могут закрепить за Вами, и в ней Вы будете полноправно проживать, хотя ее владелицей все равно останется Ваша мать.


Доля в наследстве без завещания

Вопрос: Могут ли близкие родственники завещателя, не упомянутые им в завещании, рассчитывать на долю в наследстве?

Ответ: Не упомянутые в завещании несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг(а) наследодателя, родители или иждивенцы могут претендовать на половину той доли, которая причиталась бы им по закону при отсутствии завещания.


Квартира полученная мужем по наследству

Вопрос: Квартира получена мужем по наследству. Может ли жена претендовать при разводе на долю как на часть совместно нажитого имущества?

Ответ: Нет, не может. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ «О собственности каждого из супругов» имущество, принадлежащее мужу или жене до вступления в брак, а также полученное одним из них в период семейной жизни в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью и не входит в понятие «совместно нажитое».


Покупка квартиры без согласия супруга

Вопрос: Если в процессе развода я куплю квартиру без согласия супруга, как это отразится на праве собственности?

Ответ: Это жилье попадает в перечень общего имущества супругов, и супруг сможет претендовать на половину квартиры.


 

Лишение доли собственности на квартиру

Вопрос: Может ли один из собственников квартиры лишить другого его доли на том основании, что тот не выплачивает коммунальные платежи и не живет там?

Ответ: В соответствии ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилье и коммунальные услуги, обязаны оплатить пени за каждый день просрочки. Но лишение права собственности на этом основании возможно лишь в том случае, если судом будет признано, что сумма компенсации за расходы на содержание общего имущества у одного совладельца такова, что приближается к стоимости доли другого, и первый отказывается компенсировать эти расходы в денежном выражении.


Как правильно составить завещание

Вопрос: Хочу завещать квартиру дочери. Скажите, как правильно составить завещание?

Ответ: Завещатель в присутствии нотариуса пишет завещание в двух экземплярах, в нем указывает место и время составления документа, ставит свою подпись (обычно в нотариальных конторах имеются специальные бланки). Один экземпляр после нотариального удостоверения остается у завещателя, а второй отдается на хранение нотариусу. При этом надо иметь в виду, что на человека, которому останется жилое помещение, можно также возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением. Ущемить в правах обязательных наследников завещанием нельзя. Если имеются несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители и иждивенцы, им независимо от содержания завещания полагается обязательная доля — 1/2 часть от имущества, которое они получили бы при наследовании по закону.


Приватизация одной комнаты в квартире

Вопрос: Мы с женой прописаны в 3-комнатной не приватизированной квартире. Супруга, она же ответственный квартиросъемщик, тяжело больна и хочет приватизировать одну комнату, чтобы передать ее по наследству своей дочери от первого брака. Есть ли возможность не позволить моей супруге совершить задуманное?

Ответ: По закону часть квартиры приватизировать нельзя. Если между пользователями квартиры согласие не достигнуто и хотя бы один из них не хочет переводить жилье в собственность, либо писать отказ, то жилплощадь останется муниципальной. Кстати, после вступления в силу 1 марта 2005 года новой редакции Жилищного кодекса РФ понятие «ответственный квартиросъемщик» перестало существовать. теперь есть наниматели и с ними заключается договор социального найма.


Завещание комнаты в не приватизированной квартире

Вопрос: Соседи по коммунальной квартире не хотят ее приватизировать. Могу ли я завещать свою комнату в не приватизированной коммунальной квартире?

Ответ: Не приватизированное жилое помещение не может быть передано по наследству, а также продано или подарено. Однако Вы можете приватизировать комнату в собственность без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры и распоряжаться своей комнатой по своему усмотрению. Более того, если Вы обратитесь к опытному специалисту-риэлтору, то Вам предложат несколько вариантов решения этого квартирного вопроса. В частности, возможен размен коммунальной квартиры с предоставлением отдельной жилплощади каждой проживающей в ней семье, что более выгодно, чем продажа отдельной комнаты.


Приватизация квартиры с перепланировкой

Вопрос: В квартире проведена перепланировка, не согласованная с БТИ. Как это может повлиять на процесс приватизации? Что нужно сделать?

Ответ: Не узаконенная перепланировка внутри квартиры или комнаты не должна усложнить приватизацию. Если же не согласована перепланировка между отдельными комнатами в коммунальной квартире, то приватизировать такие жилые помещения можно только после внесения соответствующих изменений в техническую документацию БТИ (что делается после утверждения нового плана квартиры в межведомственной комиссии по месту жительства).


Ответственный квартиросъемщик в не приватизированной квартире

Вопрос: Наша семья проживает в не приватизированной квартире. Ответственный квартиросъемщик умер. Не отойдет ли наша жилплощадь государству?

Ответ: Если Вы и другие члены семьи зарегистрированы в этой квартире, то не отойдет — Вы имеете бессрочное право пользования данной жилой площадью. Однако, если Вы проживаете в квартире на основании выданного ордера, то Вам необходимо заключить договор социального найма с жилищным отделом окружного управления Департамента жилищной политики. Кроме этого, за членами семьи остается право приватизации жилплощади (если только оно не было использовано ранее).


Совместная или долевая собственность при приватизации

Вопрос: Какой вид общей собственности (совместную или долевую) лучше и удобнее выбрать при приватизации квартиры?

Ответ: Если в приватизации участвуют несколько лиц, то по общему правилу, действующему в организациях, оформляющих документы для приватизации, квартиры в Москве передаются только в общую долевую собственность. Этот вид собственности, кстати, удобнее для граждан: у каждого из них есть своя доля в квартире, которой он может распоряжаться. При совместной собственности (ее могут оформить только супруги) доли не определены и распоряжение квартирой возможно только по взаимному согласию собственников.


Приватизация квартиры на одного члена семьи

Вопрос: Я хочу приватизировать квартиру только на себя. Имею ли я право, если все члены семьи, прописанные на этой жилплощади, согласны? И как можно это сделать?

Ответ: Да, Вы имеете право приватизировать квартиру только на себя. При этом каждый совершеннолетний член семьи, прописанный на данной жилплощади, должен отказаться от приватизации. Сделать это можно двумя способами: прийти в организацию, оформляющую документы для приватизации, и в заявлении сделать отметку об отказе; либо удостоверить письменный отказ у нотариуса и передать документ будущему собственнику. Кстати, тот, кто единожды уже участвовал в приватизации какой-либо жилплощади будучи совершеннолетним, по закону не имеет права сделать это еще раз. Для отказа ему достаточно представить документы об участии в приватизации другой жилплощади.


Регистрация по месту пребывания

Вопрос: Как и на какой максимальный срок можно зарегистрировать в своей квартире иногороднего родственника?

Ответ: Регистрация граждан РФ по месту пребывания отличается от регистрации по месту жительства (прописки) тем, что носит временный характер и не влечет за собой снятия с регистрационного учета по основному месту жительства. Согласно Постановлению правительства Москвы от 31.10.2006 г. № 859-ПП, регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях не являющихся их местом жительства, осуществляется на период, определенный по взаимному соглашению этих лиц с собственниками жилых помещений. Регистрация гражданина по месту жительства может быть произведена как на конкретный срок, так и бессрочно в зависимости от достигнутых договоренностей.


Количество зарегистрированных в одной квартире

Вопрос: Сколько человек может быть зарегистрировано в одной квартире?

Ответ: В законодательстве Российской Федерации нет статьи, ограничивающей количество регистрирующихся граждан на жилплощади, находящейся в собственности. В муниципальной же квартире на каждого проживающего гражданина должно приходиться не менее 10 кв. м общей площади. В противном случае разрешение на вселение и регистрацию выдает окружное управление Департамента жилищной политики жилищного фонда города Москвы. Без учета нормы площади и без согласия собственника жилого помещения можно регистрировать только несовершеннолетних по месту жительства родителей.


Продажа квартиры с собственностью несовершеннолетнего

Вопрос: Как продать квартиру, в числе собственников которой имеются несовершеннолетние?

Ответ: На отчуждение квартиры с собственностью несовершеннолетних нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Следует отметить, что в большинстве случаев оно выдается только с условием одновременного наделения ребенка правом собственности в другом жилом помещении, причем новая жилая площадь ребенка по метражу должна быть не меньше той, что имелась в продаваемой квартире, и условия проживания не должны быть ухудшены. Надо помнить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно заключают сделки, но с письменного согласия своих законных представителей и с разрешением органов опеки и попечительства.


Сделка с имуществом несовершеннолетнего

Вопрос: Мой бывший муж и его мать владели двухкомнатной квартирой. По договору дарения они выделили долю нашему с бывшим супругом сыну, и теперь все трое имеют по 1/3 доли. Могу ли я, как мать несовершеннолетнего, распорядиться собственностью ребенка (продать, обменять)?

Ответ: Согласно пункту 1 статьи 28 и пунктам 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, законные представители несовершеннолетнего (родители, опекуны) могут совершать сделки с его имуществом лишь после получения официального разрешения органов опеки и попечительства. Если при этом отчуждаемой площадью, помимо ребенка, владеют другие собственники (как в Вашем случае), то они обладают правом первоочередной покупки. То есть Вам придется в письменной форме предложить им приобрести продаваемую долю. Только в случае отказа, сделанного в форме заявления и заверенного у нотариуса, или неполучения ответа в течении одного месяца Вы будете иметь право реализовать жилье сына третьим лицам.


Договор ренты

Вопрос: Моя бабушка, посмотрев телепередачу про недвижимость, предложила мне заключить с ней договор ренты, но толком объяснить мне, что такое рента, она не может. Расскажите, пожалуйста, что это такое?

Ответ: Договор ренты — это документ по которому владелец квартиры, он же получатель ренты (то есть Ваша бабушка), передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщику ренты (то есть Вам). Вы, в свою очередь, обязуетесь пожизненно содержать родственницу, при этом в Ваши обязанности будет входить обеспечение ее потребностей в жилище, питании и одежде, а в отдельных случаях также и уход за ней. Размер и форма ренты являются существенным условием договора. В целях защиты получателя ренты законом установлено, что размер выплат увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда (МРОТ), если иное не предусмотрено договором. Основной формой рентных платежей является денежная. Вместе с тем договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.


Расторжение договора ренты

Вопрос: Заключила ренту с троюродной сестрой. Но она плохо исполняет свои обязанности, и я хотела бы расторгнуть этот договор и подписать новый с соседкой — исполнительной и доброй женщиной. Но сестра говорит, что я не имею права на расторжение сделки. Так ли это?

Ответ: Это не так. Договор ренты может быть расторгнут или признан недействительным по суду. В зависимости от того, в какой форме был заключен договор, могут быть применены различные основания для его расторжения. Например, в договоре пожизненного содержания с иждивением при нарушении Вашей сестрой своих обязательств Вы вправе требовать возврата квартиры, переданной ей, или выплаты выкупной цены. Разновидностей договоров ренты много. Советуем Вам проконсультироваться по поводу Вашего случая у специалиста по жилищным вопросам. И еще прежде чем доверить кому-либо Ваше содержание в обмен на Вашу жилплощадь, советуем хорошо подумать. Договор ренты — наиболее часто расторгаемый. У получателей ренты могут быть финансовые риски: плательщик может оказаться малообеспеченным и неспособным содержать кого-либо и т. д.


Дарение доли квартиры

Вопрос: Отец со своей сестрой, моей тетей, приватизировали квартиру в долевую собственность. Теперь  папа хочет поселить меня на своей площади и уехать. Нужно ли разрешение тети на дарение мне отцом его доли и на мою регистрацию на этой жилплощади? И еще, надо ли мне оплачивать налог на дарение жилья?

Ответ: Согласие на дарение не нужно. Также Вам не придется платить подоходный налог на дарение, поскольку в 2006 году вступил в силу закон, по которому с близких родственников дарителя эта обязанность снята. Став собственником доли квартиры, принадлежащей ныне Вашему отцу, Вы можете зарегистрироваться по месту жительства, не спрашивая согласия совладельца.


Расторжение договора дарения

Вопрос: Мои пожилые и бездетные тетя и дядя подарили мне загородный дом. А недавно выяснилось, что на Урале, где дядя бывал в командировках, у него растет сын. Теперь он хочет передать дом ему, отобрав у меня. Сможет ли он это сделать?

Ответ: Если Вы заключили договор дарения, то вряд ли Ваш дядя сможет его расторгнуть. Сделать это в одностороннем порядке нельзя, за исключением нескольких моментов. Если тот, кто получил Объект недвижимости в дар (одариваемый), совершил покушение на жизнь дарителя, либо жизнь кого-то из его близких родственников, а также умышленно причинил телесные повреждения. Также сделка может быть расторгнута, когда одариваемый использует полученный объект таким образом, что создается угроза его утраты. Есть еще один вариант отмены дарения. В договоре может быть прописано право дарителя отменить сделку, если он переживет одариваемого.


Дарение с компенсацией

Вопрос: Собираюсь подарить племяннице 2/3 квартиры в центре Москвы. Посетила несколько нотариусов, чтобы составить договор. Но они не хотят вписать туда пункт о том, что в ответ на мой дар племянница отдаст мне дачу. Не подскажите, где я могу составить такой документ?

Ответ: Такой документ нельзя составить. Если Ваша племянница согласна передать Вам в ответ другой жилой объект, тогда эта сделка не может быть признана дарением. Главный признак такой операции — это безвозмездность. Тот, кто хочет передать свое имущество в дар, должен иметь в виду, что эта сделка не подразумевает никаких условий и требований к одариваемому. Здесь можно провести аналогию с обычным подарком: если, преподнося его, даритель требует ответных действий или ставит определенные условия получения дара, то это не является даром. В Вашем случае Вы можете оформить два договора дарения — по одному из них Вы отдадите 2/3 квартиры племяннице, а другим она подарит Вам дачу. Другой вариант — заключить договор мены.


Договор дарения с условиями

Вопрос: Хочу оставить сыну квартиру и думаю передать ему жилплощадь в дар, но при условии, что он ее не продаст и не оформит на жену. Можно ли все это указать в договоре дарения?

Ответ: Дарение не предполагает условий, на которых сделка должна быть заключена. Поэтому в договоре дарения квартиры прописывать какие-либо условия нельзя. И еще учтите, что, подарив квартиру, Вы потеряете право собственности. И Ваш сын сможет распорядиться жильем по своему усмотрению, то есть продать, подарить и так далее. Поэтому, чтобы в будущем квартира отошла только одному выбранному Вами человеку, лучше выбрать другие варианты, например, оформление завещания в пользу сына: на квартиру, полученную сыном по наследству, его жена претендовать вряд ли сможет.


Порядок продажи доли в квартире

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, какой порядок продажи доли в квартире?

Ответ: При продаже доли объекта жилой недвижимости другие участники собственности имеют преимущественное право ее покупки. Порядок продажи доли следующий: Вы обязаны в письменной форме уведомить всех сособственников квартиры о намерении продать свою часть жилья другому лицу с указанием цены и всех условий, на которых собираетесь совершить сделку. Если совладельцы откажутся от покупки или, получив уведомление, не приобретут Вашу долю в течении месяца, Вы вправе продать свою собственность любому лицу, но на тех же условиях и по цене не ниже указанной в уведомлении. Следует иметь в виду, что при продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.


Покупка квартиры в рассрочку

Вопрос: Собираюсь купить квартиру в рассрочку. Предварительно договорились с продавцом о следующем порядке оплаты: при подписании договора купли-продажи я должен оплатить 30 % стоимости квартиры, оставшаяся сумма — в рассрочку на 6 месяцев. Законно ли это и каким образом следует прописать такое условие в договоре купли-продажи?

Ответ: Заключение договора купли-продажи квартиры с условием рассрочки платежа не противоречит действующему законодательству. Возможен такой вариант государственной регистрации перехода права собственности на квартиру: подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры с указанными условиями оплаты передается на госрегистрацию  перехода права собственности, при которой одновременно с возникновением у покупателя права собственности на квартиру регистрируется право залога (ипотеки) в пользу продавца. После полной выплаты денежных средств покупатель и продавец обращаются регистрационную службу с заявлением о прекращении права залога (ипотеки).


Продажа доли без согласия бывшей жены

Вопрос: После развода с женой решением суда получил в собственность 1/2 долю 3-комнатной квартиры. Пользоваться ею не могу, поэтому снимаю жилье. Ни на какое разумное решение вопроса вторая сторона не идет. Есть ли у меня возможность продать долю без согласия бывшей жены?

Ответ: В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Будучи собственником 1/2 доли квартиры, Вы можете ее продать. Продажа осуществляется с соблюдением требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ: нужно письменно известить жену о намерении реализовать принадлежащую Вам долю. В извещении необходимо указать цену и другие существенные условия продажи. Если в течении 1 месяца со дня извещения Ваша жена не приобретет долю или откажется от ее приобретения, можете продавать ее третьему лицу, но по цене не ниже указанной в извещении.


Переоформление доли квартиры на близкого родственника

Вопрос: Я владею 1/2 долей квартиры, которая приобреталась мной в браке. Вторая половина оформлена на свекра. Сейчас я хочу переоформить свою долю на маму. Как это можно сделать?

Ответ: Прежде всего необходимо получить нотариальное согласие мужа на отчуждение доли квартиры, поскольку имущество, приобретенное одним из супругов в браке, является их совместной собственностью, если соглашением между супругами не был установлен раздельный режим владения имуществом. Передать маме долю можно, оформив договор дарения или договор купли-продажи. Если Вы выберите второй вариант, то есть куплю-продажу доли, то помните, что Ваш свекор, являющийся участником долевой собственности, имеет преимущественное право покупки, и от него должен быть получен письменный отказ от приобретения отчуждаемой доли. На дарение доли это правило не распространяется.


Продажа 1/2 доли квартиры

Вопрос: Хочу продать свою половину квартиры. Вторая половина принадлежит моей сестре. Она просит продать ей мою долю за полцены и грозит, что иначе вообще запретит мне продажу. Имеет ли она такое право?

Ответ: Вы имеете право реализовать принадлежащую Вам половину квартиры, и согласия сестры для этого не нужно. Но есть одно условие — она имеет преимущественное право покупки. Поэтому перед продажей доли третьим лицам Вам необходимо сначала предложить ее сестре, направив соответствующее уведомление с указанием цены продажи. Лучше это сделать через нотариуса. Если сестра в течении месяца с момента получения уведомления не приобретет Вашу долю или откажется от покупки, Вы можете продать свою долю любому лицу, но при этом понижение цены не допускается.


Покупка квартиры с зарегистрированными пользователями

Вопрос: Мой брат собственник квартиры, в которой проживают и прописаны еще два человека — сестра и ее дочь. Брат собирается переехать в другой город и теперь продает свое жилье. Родители хотят выкупить эту квартиру для меня. Я согласна, чтобы родственники остались жить в квартире и были бы там прописаны. Но они не позволяют нам совершить сделку. Говорят, что без их согласия мы не имеем на это права. Так ли это и что можно сделать в такой ситуации?

Ответ: В соответствии с гражданским законодательством продажа квартиры, в которой имеется только один собственник, может быть совершена без дополнительных согласований: разрешения на сделку лиц, имеющих право пользования жилым помещением, не требуется. Единственным существенным условием договора купли-продажи в Вашем случае является обязательное перечисление всех, за кем сохраняется регистрация в квартире и право пользования жилым помещением после сделки. Можно также указать на какой срок предоставляется это право.


Ипотека на квартиру с прописанными собственниками

Вопрос: Кредитный комитет банка принял решение о выдаче мне ипотечного кредита, я подобрала квартиру, но банк она не устроила, поскольку в ней прописаны хозяева. Есть ли выход из такой ситуации?

Ответ: Действительно, есть банки, которые кредитуют только юридически свободные квартиры. Видимо, Вы обратились именно в такой. Но можно найти такую кредитную организацию, которая предъявляет менее жесткие требования к квартирам, подобранным заемщиками. При этом в договоре купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств прописываются условия и сроки снятия с регистрационного учета всех собственников и пользователей квартиры. Обратитесь к специалисту — ипотечному риэлтору, и он Вам поможет.


Продажа квартиры с не выплаченной ипотекой

Вопрос: Если вдруг возникнет ситуация и придется продавать квартиру, приобретенную по ипотеке, за которую кредит не полностью выплачен, можно ли это сделать и какие существуют юридические особенности такой операции?

Ответ: Основной особенностью такой сделки является обязательное согласие банка на нее. Далее продавцу необходимо снять залог, а банку сначала получить деньги, а потом уже снять обременение. Есть несколько схем проведения подобных сделок. Одна из них заключается в следующем: в момент продажи такой квартиры деньги покупателя под контролем сотрудника кредитной организации закладываются в две банковские ячейки. По факту государственной регистрации договора купли-продажи квартиры средства из одной ячейки (в размере остатка задолженности) забирает банк и дает разрешение на снятие обременения, а деньги из другой квартиры получает продавец квартиры. Если по какой-либо причине регистрация договора и переход прав не происходят, то все средства из обеих ячеек забирает покупатель. Может быть и другой вариант проведения этой сделки: только после того, как банк возьмет деньги из одной ячейки и снимет обременение, начинается процесс регистрации договора купли-продажи квартиры. Средства из второй ячейки после перехода права собственности забирает бывший заемщик — продавец квартиры. В любом случае продажа квартиры с не выплаченной ипотекой представляет определенную сложность и необходимо обратиться к специалисту — риэлтору.


Получение кредита с услугами ипотечного риэлтора

Вопрос: Хотела самостоятельно купить квартиру с использованием ипотечного кредита, но оказалось, что клиентам с профессиональными риэлторами банки предоставляют более выгодные условия. Почему так?

Ответ: Все просто: кредитное учреждение заинтересовано не в том, чтобы дать человеку разрешение на получение ссуды, задача иная — предоставить ему кредит на приобретение квартиры, а это возможно только в том случае, если сделка купли-продажи квартиры состоится. Но статистика неумолима — в минувшем году лишь четверть заемщиков, исключивших для себя услуги ипотечного риэлтора, смогли купить жилье, зато из тех, кто воспользовался профессиональной помощью, новоселье отпраздновали 80%. Очевидно, что банки заинтересованы в сотрудничестве с профессиональными риэлторами, поскольку опыт и квалификация специалистов позволяют быть уверенными в достижении конечного результата. Именно поэтому кредитные учреждения рассматривают профессиональных риэлторов как серьезных деловых партнеров и готовы предоставлять их клиентам различные преференции и скидки.


Квартира по ипотеке на этапе строительства

Вопрос: Хочу приобрести квартиру по ипотеке, но не решил покупать ее на этапе строительства или в уже построенном доме. Подскажите, различаются ли программы кредитования?

Ответ: Да, ипотечные программы покупки жилья в новостройке на стадии строительства и на вторичном рынке (то есть готовое жилье) отличаются друг от друга. Процентная ставка по кредиту, выданному на покупку новостройки, делится на два периода: этап строительства (инвестирования) и этап собственности. При покупке новостройки Вы выступаете инвестором и приобретаете право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только Вы станете собственником квартиры, процентная ставка снизится до обычного уровня. Необходимо отметить: прежде чем выдать кредит, банк тщательно проверяет инвестора-застройщика.


Улучшать жилищные условия сейчас или через 2 года

Вопрос: У нас есть однокомнатная квартира, но мы подумываем о покупке «двушки» с помощью ипотечного кредита. Есть ли смысл приобрести жилье сейчас или подождать пару лет, когда процентные ставки по кредитам будут ниже?

Ответ: В сущности, для потенциального заемщика на улучшение жилищных условий важно не просто получить ссуду на выгодных для себя условиях, а решить жилищную проблему, что далеко не одно и то же. Ипотечный кредит — лишь финансовый механизм, дающий покупателю квартиры дополнительные финансовые возможности, но не гарантирующий результата. Выбор  программы кредитования не может происходить в отрыве от конкретной жизненной ситуации и текущих реалий рынка жилой недвижимости. Именно поэтому важно с самого начала обратиться к риэлтору, который, объективно оценив возможности клиента в нынешних условиях рынка, предложит оптимальное решение. Что касается величины процентных ставок по кредиту, то, конечно, нельзя исключать, что через два года они действительно снизятся, но это совсем не значит, что не вырастут цены на квартиры. А вообще улучшать свои жилищные условия надо тогда, когда появляется возможность это сделать, не экономя качестве жизни, но и не откладывая решение квартирного вопроса в «долгий ящик», рискуя упустить удобный момент.


Оформление ипотечного кредита

Вопрос: Можно ли оформить ипотечный кредит на покупку квартиры в Москве не имея постоянной московской прописки?

Ответ: Ипотечный кредит предоставляется банком по месту нахождения приобретаемой недвижимости. Поэтому тот факт, что Вы не имеете постоянной регистрации в Москве, не препятствует тому, чтобы воспользоваться ипотечным кредитом для покупки здесь квартиры.


Взаиморасчеты через банковскую ячейку

Вопрос: Обязательно ли пользоваться банковской ячейкой для передачи денег за квартиру, если я продаю жилплощадь своим родственникам?

Ответ: В гражданских судах ежегодно рассматриваются сотни исков от людей, пострадавших от неправомочных действий своих родственников при заключении сделок с жильем. И кому бы Вы ни продавали свою квартиру, рекомендуем при передаче денег воспользоваться услугами банковского депозитария. Только банковская ячейка, или правильнее — банковский сейф, обеспечивает надежность и безопасность передачи денег при заключении сделки купли-продажи жилой недвижимости. Продавец квартиры получает доступ к деньгам только после того, как предъявит зарегистрированный договор купли-продажи с отметкой о переходе прав собственности. Покупатель же  к сейфу доступа не имеет. А значит, став собственником квартиры, не сможет забрать деньги после регистрации. Если же регистрация перехода прав собственности не состоялась и собственность не перешла от продавца к покупателю, то в определенный договором аренды банковского сейфа срок покупатель получит доступ к ячейке со своими деньгами. В любом случае факт взаиморасчетов по сделке должен быть подтвержден распиской продавца в получении денежных средств в полном объеме.


Обмен или купля-продажа

Вопрос: Собираемся с женой переехать в другую квартиру, ближе к центру. Как лучше действовать — через обмен или куплю-продажу?

Ответ: Если Ваша жилплощадь является муниципальной, то у Вас есть только один вариант — обмен на муниципальное жилье. Если Вы собственники (приватизировали, купили, унаследовали, получили в дар Ваше жилье и т. д.), то можете совершить мену находящейся в собственности Вашей жилплощади или продать свою и на вырученные деньги приобрести новую. Правда, при мене нужно, чтобы совпало много условий. Так, каждому из собственников должна понравиться предлагаемая квартира, также требуется достичь договоренности о сумме доплаты, а это едва ли не самое сложное независимо от того, какая из сторон ее получает. Предпочтительнее совершить куплю-продажу («альтернативную» сделку) — в этом случае не требуется согласовывать такое количество договоренностей, как при мене, а значит, больше шансов провести сделку.


Правоустанавливающие документы

Вопрос: Хотим купить квартиру. Как ее владелец может подтвердить свои права на занимаемую жилплощадь?

Ответ: Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, называются правоустанавливающими. Это приватизационные (первичные) правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности и договор передачи, а также зарегистрированная справка ЖСК о выплате пая и др. Вторичные правоустанавливающие документы — это: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и др. Если Вы хотите самостоятельно приобрести квартиру, то следует иметь в виду, что любой из этих документов может оказаться подделкой или утратившим силу в связи с ранее заключенной сделкой. Иначе говоря, если квартира уже отчуждена, а бывшие владельцы хотят использовать сохранившиеся старые правоустанавливающие документы для проведения еще одной сделки. Так что для проверки законности предстоящей сделки лучше обратиться к специалистам.


Сроки регистрации прав собственности

Вопрос: Хотим обменять квартиру, но нам необходимо сделать это очень быстро. Сколько времени займет сделка, если мы обратимся за помощью к профессиональным риэлторам и каковы сроки регистрации прав собственности на квартиру?

Ответ: Все зависит от объема работ в ходе подготовки сделки. Если речь идет только о сборе документов, необходимых для проведения сделки, то их можно подготовить за неделю. Юридическая экспертиза (проверка истории) покупаемой жилплощади может занять более 2-х недель в зависимости от сложности сбора информации по объекту и сведений об участниках прошлых и предстоящей сделок. Сроки регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москва займет 9 рабочих дней, по Московской области — 8 рабочих дней.


Продажа квартиры с долями

Вопрос: Мы в равных долях приватизировали на четверых 3-комнатную квартиру. Год назад  умерла совладелица — свекровь, а я подарила нашему совершеннолетнему сыну другую жилплощадь. Сейчас мы с мужем собираемся разводиться, а жилье разменять. Но надо прояснить следующие вопросы: что стало с долей свекрови, как быть с долей сына?

Ответ: Мужу следует обратиться к нотариусу по месту жительства и вступить в наследство, оставленное матерью. Если при жизни она не написала завещания и в живых не осталось ее мужа или нет других детей и родственников-инвалидов, то ее доля перейдет к Вашему супругу: таким образом у него в собственности будет 1/2 квартиры. Затем можно приступить к продаже квартиры, причем в сделке должен участвовать Ваш сын, как совладелец жилплощади. Если он не захочет продать или обменять свою долю, то Вам с мужем придется продать то, что принадлежит только Вам ( не забыв предложить свои доли Вашему сыну, как сособственнику Вашей квартиры ).


Юридическая чистота квартиры

Вопрос: По каким параметрам проверяется юридическая чистота покупаемой квартиры?

Ответ: Правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости проходят юридическую экспертизу (проверяется соответствие указанных данных реальному положению вещей), а также законность оформления прав собственности и т. д. Затем проводится проверка законности сделок, ранее заключенных с квартирой (через соответствующее Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, где получается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). После этого устанавливается, соблюдены ли права третьих лиц (пользователей жилплощади) при прежних сделках. Наконец, проверяется дееспособность участников прошлых и предстоящей сделок.


Низкая цена на покупаемую квартиру

Вопрос: Мы присмотрели квартиру для покупки, но цена, которую за нее просят, нам кажется невероятно низкой. Нет ли тут подвоха?

Ответ: Московский рынок недвижимости давно сформировался, и каждый тип квартиры имеет свою рыночную стоимость. Конечно, окончательная цена зависит от многих факторов, начиная от района, где расположен дом, и заканчивая видом из окон. Но все-таки слишком низкая цена на покупаемую квартиру относительно средней стоимости того или иного типа квартир заставляет задуматься. За подозрительно низкой ценой может скрываться афера. Если у Вас нет других вариантов квартир на покупку, обращайтесь к нам. Мы поможем Вам осуществить юридическую экспертизу этой квартиры, то есть проверим ее историю, убедимся в законности предстоящей сделки купли-продажи квартиры и исключим возможность обмана.

Дееспособность владельца квартиры

Вопрос: Хочу купить квартиру, владелица которой недееспособна и состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Можно ли подстраховаться, чтобы впоследствии договор купли-продажи не был расторгнут?

Ответ: Если у недееспособного владельца квартиры имеется опекун, то договор купли-продажи квартиры будет подписывать он. Для этого ему придется получить соответствующее разрешение органов опеки и попечительства. В этом случае Вам беспокоиться не о чем. Если владелец квартиры дееспособности не лишен и будет подписывать договор купли-продажи квартиры самостоятельно, то необходимо, чтобы в день подписания договора его освидетельствовал врач — психоневропатолог, который даст даст заключение о состоянии владельца квартиры на данный момент. В медицинской карте должна быть сделана запись о том, насколько владелец квартиры на момент подписания договора адекватен и может ли отвечать за свои поступки. Договор купли-продажи квартиры можно подписывать только в том случае, если врач считает, что владелец квартиры на момент подписания договора в состоянии осознавать свои поступки и их последствия.


Архивная выписка, справки ПНД и НД

Вопрос: При продаже квартиры покупатель хочет, чтобы я получил архивную выписку из домовой книги и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Для чего ему эти бумаги?

Ответ: Покупатель заботится о проверке юридической чистоты своего будущего жилья. Дело в том, что в архивной выписке содержится информация обо все людях, которые в разные годы прописывались в квартире и выписывались из нее. Такая информация важна: при продаже жилья не должны быть ущемлены интересы третьих лиц. И если по какой-либо причине кто-то из бывших жильцов имеет законное право восстановить прописку на жилплощади, их права должны быть соблюдены. А справки из диспансеров служат подтверждением дееспособности продавцов квартиры. Ведь, к сожалению, немало сделок расторгается из-за того, что кто-то из продавцов во время подписания договора купли-продажи не осознавал смысла своих действий.


ППФ или нотариальная форма

Вопрос: Как лучше заключать договор купли-продажи квартиры: в простой письменной форме (ППФ) или с нотариальным заверением?

Ответ: Чтобы снизить затраты по сделке, лучше заключать договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме — можно сэкономить 1-1,5% от стоимости объекта недвижимости. Но не стоит составлять проект договора самостоятельно: необходимо принять во внимание слишком много различных аспектов и условий и, кроме того, потребуется доскональное знание жилищного законодательства и Гражданского кодекса. Лучше обратиться к специалистам — риэлторам, чтобы документ составили опытные юристы; при этом будет учтена конкретная ситуация и будут прописаны условия договора таким образом, чтобы интересы клиента  в дальнейшем не пострадали. Надо принять во внимание, что по действующему законодательству сделки купли-продажи комнат и долей необходимо заключать с нотариальным заверением в обязательном порядке. Поэтому, если необходимо заключить сделку купли-продажи через нотариуса, мы Вам в этом поможем.


Яндекс.Метрика